La crisis sanitaria del Covid19 sigue produciendo graves perjuicios para muchos comercios. Cada viernes, se ven obligados a consultar si su Comunidad Autónoma ha fijado alguna nueva limitación en su normal actividad que tienda a rebajar la tasa de incidencia acumulada existente en su región.
El sector de la hostelería es quien sufre ahora principalmente estas restricciones. Pero, cuando el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo declaró el estado de alarma en todo el territorio nacional, el cierre de los negocios de toda índole afectó a la práctica totalidad de los sectores de actividad. Oficinas de cualquier sector, retail, clínicas y, por supuesto, bares y restaurantes. Salvo las empresas dedicadas a la alimentación, los propietarios de todos aquellos negocios se vieron obligados, de un día para otro, a cerrar sus puertas. Nadie podía salir de su domicilio. Salvo quien ocupara servicios declarados esenciales.
La primera medida que adoptaron la mayor parte de estos empresarios se centró en acogerse, con carácter urgente, a los ERTES reconocidos en el art. 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo. Este mecanismo les permitía suspender temporalmente los contratos de trabajo de sus empleados, sin verse en la necesidad de despedirlos.
Pago de las rentas de alquiler de locales y oficinas
Pero una vez solucionado este primer problema pronto debieron reparar en otro no menos acuciante: el del pago de la renta derivada del alquiler de su oficina o local de negocio. Mientras estos empresarios se veían obligados a cumplir el confinamiento estricto decretado por el Gobierno, la otra parte del contrato, los propietarios, en nada sufrían las consecuencias de esta extraordinaria e imprevisible medida. Entre el día 1 y 5 de cada mes su inquilino debía seguir ingresando la renta mensual por una oficina o local que no podía utilizar.
Mientras países de nuestro entorno abordaban este importante problema a través de ayudas directas a cargo del erario público, en España se ha dejado que sean los inquilinos y los propietarios quienes soporten las consecuencias económicas derivadas de una decisión adoptada por el Estado. Y la falta de una respuesta adecuada ha sido la previsible: miles de demandas ante los Tribunales de Justicia, donde los inquilinos solicitan la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Seguro que en los últimos meses ya han oído hablar de ella.
Cláusula rebus sic stantibus
En este escenario de elevada litigiosidad encontramos una sentencia del pasado 8 de enero. Un Juzgado de Barcelona resuelve sobre la demanda interpuesta por el arrendatario de veintisiete viviendas destinadas a alojamientos turísticos, quien demandó al propietario de los inmuebles solicitando la correspondiente revisión contractual en aplicación de la mencionada cláusula rebus sic stantibus. La solución alcanzada por la Juzgadora puede ser o no compartida por muchos. Pero a quien suscribe le ha resultado especialmente grata, pues se sostiene en ciertos fundamentos clásicos, tales como la buena fe o equidad que desgraciadamente parecen estar en desuso.
La sentencia aprueba la aplicación de esta cláusula, y declara que procede la reducción de la renta y demás gastos en un 50% desde el 1 de abril de 2020 y hasta el 31 de marzo de 2021.
La inquilina alegaba que su facturación se había reducido en un 82,7%, consecuencia de la alteración impredecible de las circunstancias que ha supuesto la pandemia mundial, lo que comportaba un enorme desequilibrio en las prestaciones entre las partes firmantes del contrato de alquiler. Y así lo ha entendido la magistrada autora de la sentencia, cuando afirma que “la buena fe y el principio de equidad justifican la alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”, considerando que la reducción del 50% solicitada es justa y equitativa, teniendo en cuenta que el arrendatario ha asumido unas pérdidas para su negocio superiores a ese 50%.
La sentencia considera que concurren los requisitos necesarios para validar la aplicación de la cláusula, requisitos que aún no cuentan con un desarrollo normativo, sino que han sido objeto de estudio jurisprudencial.
El primer requisito se entiende cumplido al considerar que la pandemia es una situación extraordinaria que no pudo ser prevista en el momento de celebrar el contrato. Se trata de una situación de gran impacto mundial sin ni siquiera precedentes cercanos.
En segundo lugar, esta crisis ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener. Ello hace que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no exista actuación culpable de ningún tipo por parte de la parte arrendadora. Razona la sentencia que el arrendador no se ha visto perjudicado porque ya tenía los inmuebles alquilados, pero si no los hubiera tenido arrendados, o los contratos hubieran expirado en marzo de 2020, hubiese sufrido igualmente los efectos de la crisis al no encontrar nuevos arrendatarios.
Buena fe
Como tercer requisito, la magistrada valora el que haya existido una negociación entre las partes comunicando al perjudicado esta situación de desequilibrio para intentar llegar a una solución. Porque se trata de un requisito, la buena fe, necesario parajustificar la aplicación de la cláusula. Esta buena fe se observa por parte del arrendatario no solo en el hecho de intentar alcanzar una solución, sino también en el hecho de continuar abonando el 50% del alquiler, sin haber dejado de abonar las mensualidades.
Las medidas aprobadas por el Real Decreto-Ley 15/2020 no impiden que el arrendatario pueda solicitar una consecuencia distinta de la moratoria en el pago de la renta que se prevé en dicha norma, si se acredita que esa consecuencia no produciría el necesario equilibrio contractual ni se logra reestablecer la base del negocio, como ha sucedido enéste y en otros muchos casos.
Se trata de una sentencia pionera que abre una importante vía de supervivencia a miles de arrendamientos distintos al de vivienda habitual. Si bien en una buena parte de los casos arrendador y arrendatario han alcanzado soluciones amistosas, existen multitud de alojamientos turísticos, locales comerciales, y otros arrendamientos de negocio en los que una de las partes ha sufrido y soportado en solitario los efectos de la crisis delCovid19. Por una parte, la sentencia desde luego no avala a aquellos arrendadores que se han limitado a ofrecer exclusivamente una moratoria en el pago de la renta, ofrecimiento que esta sentencia considera insuficiente para apreciar buena fe en el arrendador. De la misma manera, tampoco protegerá a aquellos arrendatarios que han optado por suspender totalmente el pago de la renta.
Estamos ante una cláusula que si bien ya fue objeto de reconocimiento judicial con motivo de la crisis económica de 2008, es previsible que sea objeto de aplicación con regularidad en los próximos meses por parte de los Tribunales. Sólo en el directorio empresarial que se publica en la web del Ayuntamiento de Las Rozas, en nuestro municipio existen 1076 empresas que a buen seguro se han visto ante este problema. El consejo es claro: negociación y buena fe. Sólo así saldremos de esta.
